国金证券2025年02月25日房地产行业研究买入（维持评级）行业专题研究报告证券研究报告房地产组分析师：池天惠（执业S1130524080002)联系人：何裕佳chitianhui@gjzq.com.cnheyujia@gjzq.com.cn从“台积电效应”看杭州：科技进步支撑楼市可持续发展投资逻辑：台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱。2023年台积电营收为21617亿新台币，台积电营收占全台GDP比重接近9%，营收占台湾出口颜约16%。税收和就业方面，台积电同样对台湾做出重要贡献。2024台积电交的所得税金颜为2334亿新台币，占台湾总税收超过6%。2023年台积电雇用员工数超过7万人，考虑其带动产业链就业人数超40万人，总计占全台总就业人口的3.%。整体经营规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持峡上涨。>定址：台积电的选址重视产业集群，目前主要晶圆厂集中在三大科学园区，其中新竹科学园区作为台积电的发源地，周边的半导体相关的产业资源十分丰富。>人口流入与收入：台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加，相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。台积电2012-2023年员工数量期间复合增速接近7%，显著高于全台湾同行业增速，2023年台积电薪资是行业平均的2.5倍。>房价走势：台积电所处重点科技园区保持人才吸引力，相关产业链及家属不断带来人口流入，多年来房价涨幅好于平均水平：部分新厂区前期房价房价走势偏弱，台积电能有效改变其房价走势。房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段。受益于2020年疫情冲击下的“缺芯潮”以及2023年的A1浪潮，台积电近年来规模快速扩张，对应新竹地区房价在近几年上涨超过100%，涨幅显著高于其他时间。杭州：短期的筑底终将结束，长期的产业经济发展、人口流入、购买力提升将莫定楼市持峡稳健发展的根基。>政策回顾：24年政策应放尽放，杭州已迎来史上最宽松的购房环境，促进楼市回归市场化，加速推动购房需求的入市。市场回顾：24年的三轮政策后市场迎来修复，其中10.9新政效果最显著，四季度市场呈现止跌回稳的趋势：二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房：新房销售量逐月上升，走出翘尾行情：新房及二手房价格均止跌后略有上升。>短期展望：主要受市场供需关系主导，其中新房供给已大幅缩量，主城新房较为短缺，或存在涨价预期：二手房整体挂牌量较大，面临一定去化压力，尤其部分区域或存在投资客抛盘的情况。中长期展望：当前杭州面向新一轮科技发展，政策及资金正不断加码。未来或有望逐步培养出行业巨头，走出类似台积电的路径，带动杭州的经济及楼市的健康长远发展。投资建议：在以、机器人为首的新一轮科技变革中，国内城市中杭州已拔得头筹，浦现出了以“杭州六小龙”为代表的一大批科创企业，同时近期阿里巴巴公布的最新业绩及CPEX超预期，为构建杭州特色现代化产业体系、经济高质量发展提供了强大动力。站在中长期视角来看，经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。因此若杭州市场B向好，则深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业：滨江集田、嫌城中国、建发国际集团，以及上述三家房开企业所对应的物管公司：建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台：贝壳。风险提示：政策出台进度及力度不及预期：宽松政策对市场提振效果不佳：房企出现债务违约国金证券扫码获取更多服务行业专题研究报告内容目录1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位..5二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨2.1、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航…522、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力…72.3、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势...82.4、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段..10三、杭州：筑底终有时，静待曙光现…103.1、2024政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化…103.3、短期展望：受市场供需关系主导，新房较之二手房更为健康..133.4、中长期展望：经济、人口、购买力是根本.。16四、投资建议：风物长宜放眼量，精选好城市好企业.…18五、风险提示21图表目录图表1：2023年台积电营收占台湾GDP接近9%.....5图表2：2023年台积电营收占台湾出口颜约16%......5图表3：2024年台积电所得税占台湾总税收超过6%.…图表4：2023年台积电员工数占台湾就业人数约0.7%.图表5：台积电在台晶圆厂推进时间表及地址…图表6：台湾先进封测厂地址7图表7：2012-2023年台积电员工总数复合增速6.9%.…7图表8：2013-2023年台积电薪资平均数复合增速8.3%......7图表9：2012-2023年台湾专业、科学及技术服务业就业人数复合增速1.5%..7图表10：2013-2023年台湾电子零件行业薪资平均数复合增速5.4%...7图表11：新竹地区人口增速远高于全台湾…图表2：近年来新竹地区房价涨幅高于全台湾…8图表13：台中市人口增速高于全台湾.图表14：近年来台中市房价涨幅高于全台湾.…图表5：近年来台南市人口增速与台湾缺口持续收窄…8